Gemeenten, provincies en het Rijk in het westen van het land gaan er op basis van de huidige verdeling van de bestaande voorraad vanuit dat vooral in de middeldure huursector moet worden bijgebouwd. Uit analyses blijkt echter dat in bepaalde gevallen een andere bouwopgave aan de orde kan zijn. Dit zou ertoe kunnen leiden dat sociale huurwoningen in de middeldure huursector terecht komen en de bouwopgave verandert.
Scheefwonen
Scheefwonen in de sociale woningvoorraad is een veelbesproken probleem. De analyses focussen zich doorgaans op de vraag of het inkomen past bij de huur die wordt betaald. Deloitte voegt daar als derde element de huurprijs op basis van de marktwaarde aan toe, de markthuur. Op basis van data-analyse op landelijk niveau is onderzocht hoe de drie grootheden (huurprijs, marktwaarde en inkomen) zich tot elkaar verhouden. Een voorzichtige uitkomst is dat de huidige huurprijs in veel gevallen lager is dan de huur die past bij het inkomen én lager dan de huur die past bij de marktwaarde. Dat wijst op de aanwezigheid van een onbenutte huurpotentie. Tegelijkertijd is er ook een grote groep huurders met een betaalbaarheidsrisico. Ofwel die de door de woningcorporatie gevraagde huur moeilijk op kan brengen.
Optimaal benutten van woningvoorraad
Nederland telt zo’n 2,3 miljoen sociale huurwoningen, circa 30% van de totale woningvoorraad. Een belangrijke vraag is hoe die voorraad optimaal benut kan worden, zodat zoveel mogelijk mensen in een zo goed mogelijk passende woning kunnen wonen, in de sociale huursector, maar ook in de particuliere huursector en de koopsector.
Belangrijk in het ‘optimaal benutten’ van de woningvoorraad is de betaalbaarheid van de woning, ofwel het evenwicht tussen de huurprijs en het inkomen van de bewoners. Waar geen sprake is van evenwicht, wordt vaak gesproken over scheefwonen. Hiermee wordt doorgaans goedkoop scheefwonen bedoeld, ofwel een woning die – op basis van maatstaven voor huren en inkomens zoals die gelden binnen de sector – te goedkoop is in relatie tot het inkomen van de bewoners.
Deloitte heeft het initiatief genomen om met behulp van data-analyse in beeld te brengen hoe de sociale woningvoorraad in Nederland vanuit economisch gezichtspunt wordt benut.
In het vervolg van dit artikel staan drie huurbegrippen centraal:
Markthuur, contracthuur en inkomenshuur
De markthuur is de huur die in de markt voor de woning gevraagd zou kunnen worden, rekening houdende met de kenmerken van de woning en de locatie. In dit onderzoek is de markthuur bepaald met behulp van het door corporaties gebruikte handboek marktwaardering. In het geval de markthuur hoger is dan de maximaal acceptabele huur op basis van het puntensysteem, is deze maximaal acceptabele huur gebruikt als markthuur (in casu in 83% van de gevallen).
De contracthuur is de huur die de huurder daadwerkelijk betaalt, op basis van zijn of haar huurcontract met de woningcorporatie.
De inkomenshuur is de huur die het huishouden (de bewoner) redelijkerwijs zou moeten kunnen betalen op basis van zijn of haar inkomen, zonder dat de woonlasten de overige primaire levensbehoeften wegdrukken. De inkomenshuur heeft daarmee een normatief karakter. Deze norm noemen we de acceptabele huurquote, uitgedrukt in een percentage van het netto inkomen2. De inkomenshuur c.q. wat iemand kan betalen is de huurquote vermenigvuldigd met het netto inkomen, vermeerderd met de huurtoeslag.
Huurverschil van € 5,3 miljard
Allereerst is op basis van de CiP-cijfers en data over het bezit per woningcorporatie per gemeente (in aantallen verhuurbare eenheden (vhe) c.q. woningen) het verschil tussen markthuur en contracthuur berekend per regio. Dit noemen we het ‘huurverschil’.
Het totale huurverschil in Nederland komt uit op € 5,3 miljard per jaar. Ten opzichte van de markthuur wordt jaarlijks € 5,6 miljard minder betaald in de sociale huursector en € 0,3 miljard meer betaald4. De groep die een ‘huurkorting’ krijgt is daarmee met 83% veel groter dan de groep die een ‘huuropslag’ krijgt (4%). De overige 13% is grofweg in evenwicht (bandbreedte 10%). In veel gevallen krijgen huurders in de sociale huursector dus meer kwaliteit (incl. de locatie en de waarde daarvan) dan in de contracthuur is opgenomen.
Regionale verschillen
Regionale verschillen in de hoogte van dit huurverschil hangen sterk samen met het absolute aantal corporatiewoningen per regio. Daarom zijn op de weergegeven kaart de relatieve huurverschillen inzichtelijk gemaakt, uitgedrukt als het gemiddelde procentuele verschil tussen contracthuur en markthuur, ingedeeld op woningmarktregio.
Het grootste relatieve huurverschil is te vinden in de Metropoolregio Eindhoven met 41,3%. In de woningmarktregio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam is het relatieve huurverschil het laagst met 24,5%.
Het huurverschil wijst erop dat een deel van de voorraad sociale huurwoningen de potentie heeft om geliberaliseerd te worden, ofwel een markthuur kan opbrengen van boven de € 711 per maand. Het zou gaan om circa 41% van de sociale woningvoorraad, ofwel circa 950.000 sociale huurwoningen. Nog los van de vraag of dit gewenst is, zal dit in de praktijk lastig liggen, gegeven de bestedingsruimte van een deel van de zittende huurders (zie hierna), gelimiteerde huurverhogingsmogelijkheden (‘huursombenadering’) en de beperkte mutatiegraad. Het geeft wel aan dat de sociale woningvoorraad de potentie heeft een bijdrage te leveren aan de oplossing van het veel besproken probleem van gebrek aan voldoende passend aanbod in het middensegment.
3% in balans
De drie huurbegrippen kunnen zich op verschillende wijzen tot elkaar verhouden en leiden tot verschillende ‘woonsituaties’. De markthuur kan hoger zijn dan de contracthuur, min of meer gelijk zijn aan de contracthuur (gehanteerde bandbreedte 10%), of lager zijn dan de contracthuur. Als je vervolgens ook de inkomenshuur vergelijkt met de contracthuur, ontstaan op basis van de drie begrippen samen negen categorieën. Deze zijn hieronder schematisch weergegeven en toegelicht, waarbij tevens is aangegeven hoe groot de negen groepen zijn op landelijk niveau5. Het percentage geeft bij benadering aan welk deel van de sociale huurders in Nederland in de betreffende woonsituatie zit.
Opvallend
Wat direct opvalt, is dat in een (zeer) beperkt aantal gevallen (2,6%) sprake is van een evenwicht tussen markthuur, contracthuur en inkomenshuur (binnen een bandbreedte van 10%). Dat wil dus zeggen dat slechts ca. 3% van de huishoudens in een sociale huurwoning een bij het inkomen passende huur betaalt én waarbij de betaalde huur ook in evenwicht is met de waarde van de woning.
Wat ook opvalt, is dat groep 3 en in mindere mate groep 1 overheersen.
Dit zijn groepen met een relatief lage contracthuur ten opzichte van de huur die men kan vragen voor de woning (markthuur). Bij groep 1 (22,8% van de sociale huurders) is deze contracthuur hoog te noemen ten opzichte van het inkomen. Bij groep 3 (45,2% van de sociale huurders) is deze contracthuur laag t noemen ten opzichte van het inkomen. De omvang van deze groepen lijkt relatief ongevoelig te zijn voor wisselingen in uitgangspunten6.
Online en in het rapport zijn ook de uitkomsten per regio en per inkomensgroep inzichtelijk gemaakt.
Betekenis lokale analyses voor beleid
De analyse is uitgevoerd voor Nederland, regio’s en inkomensgroepen, op basis van een steekproef en een aantal generieke aannames. Inzoomen op het niveau van een plaats, wijk of buurt kan waardevolle informatie bieden voor wijkbeleid en het bepalen van lokale nieuwbouwopgaven. Helaas is inzoomen op deze niveaus op basis van de huidige data sets niet mogelijk.
Vanuit Deloitte zullen wij de komende periode in een aantal plaatsen pogen meer verdiepingsonderzoek uit te voeren op lokaal niveau, in samenwerking met woningcorporaties en gemeenten. Via deze data-analyses willen wij een bijdrage leveren aan ‘fact based policy making’. Het kan immers van belang zijn om de inzichten uit dit onderzoek ook beschikbaar te hebben op portefeuille- en lokaal niveau om daar vervolgens beleid op te kunnen maken. Dit kan helpen om keuzes te maken.
Wat ook opvalt, is dat groep 3 en in mindere mate groep 1 overheersen.
Dit zijn groepen met een relatief lage contracthuur. Ten opzichte van de huur die men kan vragen voor de woning (markthuur). Bij groep 1 (22,8% van de sociale huurders) is deze contracthuur hoog te noemen ten opzichte van het inkomen. Bij groep 3 (45,2% van de sociale huurders) is deze contracthuur laag te maken in enerzijds het huurbeleid van de corporatie. Maar het kan anderzijds ook impact hebben op woningbouwprogrammering op lokaal en/of regionaal niveau. Beide lichten we hieronder kort toe.
Betekenis voor huurbeleid
In een aantal van de 9 genoemde woonsituaties zijn markthuur en contracthuur te hoog voor het inkomen en ligt (idealiter) verhuizen naar een andere, goedkopere woning voor de hand (‘terugstromen’). In de praktijk zal dit in veel gevallen niet haalbaar zijn in verband met het ontbreken van beschikbare goedkopere woningen. Zo is in de nieuwbouw van corporaties het aandeel goedkopere woningen in de periode 2009-2014 afgenomen van 53% naar 20% en nam het aandeel duurdere woningen juist toe. De tegenhanger van het verhuizen naar een goedkopere woning is doorstromen binnen het sociale segment en/of uitstromen naar de vrije sector, in die gevallen waarin het inkomen een duurdere woning (markthuur met bijpassend contract) dan de huidige rechtvaardigt. Doorstromen naar de vrije sector is in veel steden en regio’s in de praktijk vaak lastig vanwege beperkt aanbod in het middensegment.
Een andere denkrichting is het verlagen van de huur, in die gevallen waarin de contracthuur hoger ligt dan de markthuur. En in het bijzonder wanneer deze contracthuur moeilijk opgebracht kan worden door de huurder (lagere inkomenshuur). Uiteraard heeft huurverlaging financiële consequenties voor de woningcorporatie en zal dit onderdeel moeten zijn van een bredere set aan beleidsmaatregelen. De tegenhanger van huurverlaging is het verhogen van de huur. Een denkrichting voor die gevallen waarin de contracthuur lager ligt dan de markthuur én lager dan de inkomenshuur. Bij lopende huurcontracten zal dit in de praktijk niet direct mogelijk zijn. Bij huurdersmutaties liggen hier mogelijkheden, mits de woningcorporatie daartoe de benodigde informatie heeft, over de markthuur en het inkomen.
Betekenis voor woningbouwprogrammering
Gemeenten hebben voor hun woonvisie, jaarlijkse prestatieafspraken, structuur-/ omgevingsvisies, bestemmingsplannen
en grondexploitaties, doorlopend inzicht nodig in de behoefte aan nieuwbouw: wat moeten we waar bouwen en voor wie? In onze optiek zou daarbij in zijn algemeenheid meer aandacht uit mogen gaan naar de huidige woningvoorraad. Het gaat immers niet alleen om de vraag ‘wat erbij komt’ aan woningen en bewoners. Maar ook om de vraag of ‘wat er al is’ wel optimaal wordt gebruikt, in hoeverre daar op te sturen valt en wat dat betekent voor nieuwbouwopgaven. In welke wijken is behoefte aan goedkopere huurwoningen voor ‘terugstromen’? En waar is juist behoefte aan duurdere huurwoningen voor doorstroming en uitstroming?
Het Rijk, provincies en gemeenten in het westen van het land gaan er op
basis van de huidige verdeling van de bestaande voorraad van uit dat vooral in de middeldure huursector moet worden bijgebouwd. Door analyses als in dit artikel te betrekken zou er in bepaalde gevallen echter een andere bouwopgave aan de orde kunnen zijn. Dit zou ertoe kunnen leiden dat sociale huurwoningen in de middeldure huursector terecht komen en de bouwopgave verandert.
Dit artikel is geschreven door drs. Frank ten Have, partner en segmentleider Gemeenten bij Deloitte, en Hielke Bos MSc, Manager Financial Advisory Services bij Deloitte.