De gemeentelijke investeringen in grond zijn ten opzichte van een aantal jaren geleden gehalveerd. Dit kan voor een knelpunt in de bouwproductie gaan zorgen. Dat blijkt uit onderzoek door Deloitte’s service line Real Estate & Partnerships.
Flappentap
Deloitte heeft u de afgelopen jaren van crisis meegenomen in de ontwikkeling van het geïnvesteerd vermogen van gemeenten in gronden. De teneur van die rapportages was veelal dat er verliezen werden geleden op de grondposities. Deze verliezen liepen op tot ruim € 3 miljard. Nu de economie weer is aangetrokken, rijst de vraag hoe het met de grondposities staat. Wordt het grondbedrijf weer de ‘ouderwetse flappentap’?
Onderzoek
Deloitte Real Estate & Partnerships heeft een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar de grondposities van gemeenten. Dit onderzoek heeft zij gedaan in het kader van het Deloitte programma van Data Analytics dat als doel heeft een bijdrage te leveren aan maatschappelijke en beleidsmatige discussies. Voor dit onderzoek zijn de (concept) jaarrekeningen 2016 van 71 gemeenten geanalyseerd. Deze 71 gemeenten komen overeen met de geanalyseerde gemeenten uit voorgaande onderzoeken en zijn geselecteerd op basis van inwoneraantallen en omvang in euro’s van de post bouwgronden in exploitatie (hierna: BIE). Met deze selectie is een groot deel van het totaal aan BIE- posities van Nederlandse gemeenten vertegenwoordigd.
Aanpassingen in het BBV in 2016
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in 2016 kent een aantal aanpassingen en aanscherpingen. De Commissie BBV heeft daarvoor de Notitie Grondexploitaties in maart 2016 gepubliceerd. Een aantal van deze aanpassingen en aanscherpingen heeft gevolgen voor de waardering en positie van de grondposities in de gemeentelijke jaarrekening. In dit kader benoemen we hierna de in relatie tot dit onderzoek belangrijkste aanpassingen en aanscherpingen. Een belangrijke wijziging is dat de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) is afgeschaft. Gronden zonder concreet ontwikkelperspectief die niet als BIE classificeren, moet men vanaf 2016 onder de materiële vaste activa verantwoorden. Daarnaast is in beginsel de looptijd van de grondexploitatie begrensd op maximaal 10 jaar, mag enkel de werkelijke te betalen rente over het vreemd vermogen aan de grondexploitatie worden toegerekend en wordt de disconteringsvoet op 2% gesteld.
Grondposities nemen af – een zegen of een vloek?
Uit het onderzoek blijkt dat de omvang van de balanspost BIE in 2016 verder is afgenomen bij de 71 onderzochte gemeenten. De afname bedroeg in 2016 10%. Ten opzichte van 2012 is sprake van een afname van 36%. De omvang van de voorzieningen voor verliezen op grondexploitaties zijn in 2016 gedaald met bijna 9%. Als verklaring hiervoor geven gemeenten onder meer aan dat de positieve marktontwikkelingen leiden tot versnelling in de realisatie van verkoopopbrengsten en een hogere inschatting van de verkoopopbrengsten. Daarnaast speelt ook de disconteringsvoet van 2% een rol. Hoewel op totaalniveau sprake is van een daling, laten 14 van de 71 gemeenten een stijging in de omvang van de voorzieningen zien.
De daling van de BIE is goed nieuws in die zin dat daarmee de ‘exposure’ (gedane investeringen die nog terugverdiend moeten worden) minder is geworden. Tegelijkertijd blijven nieuwe investeringen (verwervingen, plankosten) achter bij de grondverkopen. Daarmee wordt ook duidelijk dat er minder planvoorraad aan gronden bij gemeenten beschikbaar is. Dit is ook het geval door de overboeking van NIEGG naar MVA. Immers dit betreft gronden die kennelijk in de afgelopen jaren niet tot ontwikkeling konden worden gebracht.
Daarnaast nemen gemeenten in de nasleep van de crisisjaren veelal een passievere rol bij grondexploitaties gezien de financiële risico’s. De vraag is of men deze gronden alsnog tot ontwikkeling kan brengen en welke gronden men wellicht beter kan afstoten. Gemeenten doen er dan ook goed aan een dispositiestrategie hiervoor op te stellen.
Financiële gegevens bouwgrondexploitaties
De TU Delft concludeert in het rapport Financiële gegevens bouwgrondexploitaties (TU Delft – OTB, 21 augustus 2017) op basis van Iv3-gegevens dat de opbrengsten van grondverkopen van gemeenten in 2016 voor het derde achtereenvolgende jaar zijn gestegen en dat het in 2016 geboekte resultaat op grondexploitaties € 390 miljoen bedraagt. Daarmee is het resultaat voor het tweede achtereenvolgende jaar positief, nadat het 5 jaar achtereen negatief was met een totaal verlies van € 3,3 miljard. Verder valt op dat de aankoop van gronden door gemeenten in 2015 en 2016 meer dan gehalveerd is in vergelijking met de 5 jaar daarvoor. In 2010-2014 is voor gemiddeld € 630 miljoen aan gronden aangekocht, terwijl dat in 2015 en 2016 lag op € 290 miljoen.
De wijzigingen in het BBV zorgen ook voor een verschuiving van lasten van de grondexploitatie naar de algemene dienst. De beperkingen in de aan de grondexploitatie toe te rekenen (rente) kosten leiden tot tegenvallers daar. Dit wordt versterkt door de overboeking van gronden naar de MVA, waardoor de rentelasten daarvan structureel ten laste van de algemene dienst komen. Immers de kosten blijven, maar de rekening legt men elders.
Uit de geanalyseerde gegevens is niet te concluderen dat de afname in voorzieningen gezien kan worden als het terugverdienen van de verliezen in de afgelopen jaren bij gemeenten.
Paragraaf grondbeleid – weinig transparant
Naast de analyse van de cijfers analyseerden wij ook de paragraaf grondbeleid van de 71 gemeenten. Dat geeft de volgende inzichten. 31 van de 71 gemeenten doen uitlatingen over de invloed van de wijzigingen in het BBV: 19 gemeenten ondervinden een positieve invloed en 12 een negatieve. De afname in de voorziening wordt niet of nauwelijks toegelicht. Door de (financiële) risico’s die de gemeenten lopen bij actief grondbeleid, vindt er de laatste jaren een verschuiving plaats richting faciliterend grondbeleid. Dit strookt met het beeld dat er minder in grondaankopen geïnvesteerd is. Een gevolg hiervan is echter dat de planvoorraad is afgenomen waardoor een knelpunt in de bouwproductie dreigt.
Conclusie
In 2016 is de omvang van de grondposities van gemeenten verder afgenomen. Ook de omvang van de voorzieningen is gedaald. Het aantrekken van de markt zorgt voor meer verkoopopbrengsten en positievere verwachtingen. Tegelijkertijd is een deel van de positievere cijfers veroorzaakt door administratieve wijzigingen. Deze hebben ook deels tot gevolg dat lasten van de grondexploitatie naar de algemene dienst zijn verschoven, onder andere door gronden die naar de MVA overgeheveld. Echter wat zorgen baart is dat de investeringen in grond ten opzichte van een aantal jaren geleden zijn gehalveerd. Dit zou voor een knelpunt in de bouwproductie kunnen gaan zorgen.
Dit artikel is geschreven door drs. Hakan Celik MRICS, senior manager bij Deloitte Real Estate. Het volledige onderzoek is beschikbaar op de website van Deloitte.