Op het snijvlak van vastgoed en privaatrecht bevinden zich de regels van het huurrecht. Waar gemeenten zich voornamelijk bezighouden met het publieke recht, is huurrecht een specifiek privaatrechtelijk vakgebied. Hierdoor kan het huurrecht tot lastige vraagstukken leiden voor overheden. Eén van de voornaamste vragen in het huurrecht is de vraag welk huurrechtregime van toepassing is op de betreffende huurovereenkomst. In dit artikel worden de verschillende huurrechtregimes behandeld.
De verschillende huurrechtregimes
Op alle vormen van huur en verhuur is het algemene deel van de huurrechtregelingen van toepassing (art. 7:201-231 BW). Waar het gaat om gebouwde onroerende zaken onderscheidt het huurrecht daarnaast drie toepasbare regimes met specifieke regels, namelijk de regels inzake de verhuur van woonruimte, 290-bedrijfsruimte, en 230a-(bedrijfs)ruimte.
Woonruimte
De regels inzake de verhuur van woonruimte zijn te vinden in art. 7:232-282 BW. In art. 7:233 BW staat omschreven wanneer er sprake is van woonruimte. Daarbij moet het gaan om een ‘gebouwde onroerende zaak, verhuurd als zelfstandige of niet zelfstandige woning’. Als het gaat om de verhuur van woonruimte geniet de huurder een vergaande bescherming.
Naast de traditionele woonruimte zijn de regels betreffende de verhuur van woonruimte ook van toepassing op verhuur van woonwagens en standplaatsen. Is er sprake van een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van nutsbedrijven of gemeenten kunnen worden aangesloten, dan is er sprake van een standplaats (art. 7:236 BW). Vaak sluiten gemeenten voor de verhuur van standplaatsen een huurovereenkomst voor onbebouwde grond, terwijl in werkelijkheid de beschermingsbepalingen van het woonruimteregime van toepassing zijn. Ondanks dat dit niet is vastgelegd in de huurovereenkomst, kan de huurder dan wel een beroep doen op de huurdersbescherming.
290-bedrijfsruimte
De regels inzake de verhuur van 290-bedrijfsruimte zijn neergelegd in art. 7:290-310 BW. Deze regels zijn van toepassing op de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte. Het is belangrijk deze vorm van bedrijfsruimte te onderscheiden van de 230a-bedrijfsruimte. Bij art. 7:290 BW gaat het bijvoorbeeld om winkels, restaurants, cafés, afhaal- of besteldiensten of ambachtsbedrijven. De uitoefening van deze bedrijven dient plaats te vinden in een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Doorslaggevend is daarbij of er een verkooppunt voor het publiek is (HR 23 september 1983, NJ 1984, 309). Ook hotels en kampeerbedrijven vallen onder de regeling van art. 7:290 BW.
Een belangrijk aspect van de regeling van art. 7:290 BW is dat ook de bij de bedrijfsruimte horende grond en de afhankelijke woning onder de werkingssfeer van de regeling vallen. Voor deze onderdelen kan geen huurovereenkomst met een mindere mate van huurdersbescherming dan het 290-bedrijfsruimteregime voorschrijft worden gesloten.
230a-(bedrijfs)ruimte
De regeling voor 230a-bedrijfsruimte is de minst uitgebreide regeling van de drie regimes. Art. 7:230a BW is het enige artikel dat in aanvulling op de algemene bepalingen van toepassing is op deze vorm van bedrijfsruimte. Bij 230a-bedrijfsruimte gaat het om een ruimte die niet publiekelijk en openbaar toegankelijk is. Kantoren, bioscopen, musea, fabrieken, opslagloodsen en sportvelden met opstallen vallen onder andere onder de werking van dit artikel. Bioscopen en musea lijken onder de werking van art. 7:290 BW te vallen: het zijn immers voor het publiek toegankelijke gebouwen. Deze gebouwen zijn echter niet openbaar. Voor toegang tot het museum of de film dien je een toegangskaartje te kopen. Daardoor vallen deze gebouwen onder de werking van art. 7:230a BW.
De huurder geniet bij toepassing van art. 7:230a BW alleen ontruimingsbescherming. De huurder kan na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de ontruimingstermijn met maximaal een jaar te verlengen. In die tijd mag de verhuurder niet overgaan tot ontruiming. De huurder kan dit verzoek niet indienen als hij de huur zelf heeft opgezegd.
Welk huurrechtregime is van toepassing?
Elk regime kent zijn eigen bijzonderheden en een andere mate van huurdersbescherming. Welk regime van toepassing is hangt niet af van de keuze van partijen, maar van de inhoud en de uitvoering van de overeenkomst. Het is daarom belangrijk om voor het sluiten van de huurovereenkomst goed te kijken welk regime van toepassing is. Als een bepaald regime van toepassing is, zijn partijen gebonden aan de dwingendrechtelijke bepalingen die hieruit voortvloeien.
Meer weten over de bijzonderheden per huurrechtregime, het bepalen van het toepasbare huurrechtregime en het gebruik van ROZ-modellen om tot een contract tussen partijen te komen? Lees het gehele artikel over huurrechtregimes op de website van Metafoor Vastgoed en Software.
Dit artikel is geschreven door mr P. de Haan, Juridisch Adviseur bij Metafoor Vastgoed en Software
Over Metafoor
Metafoor Vastgoed en Software en Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling richten zich op het adviseren van overheden, corporaties en private partijen op het gebied van vastgoed en ruimtelijke ontwikkeling en op het werven, selecteren en detacheren van professionals. Metafoor Vastgoed en Software is een betrouwbare en ambitieuze partner die met slimme producten, detachering, adviezen en vastgoedsoftware overheidsorganisaties in heel Nederland ontzorgt bij al haar vraagstukken op het gebied van vastgoed en grondzaken. Metafoor Vastgoed en Software is voorloper wat betreft snippergroenprojecten en heeft verschillende softwaretools ontwikkeld die overheden in Nederland ondersteuning bieden bij het vastgoedbeheer. Voor meer informatie kijkt u op www.metafoorvastgoed.nl.
Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling richt zich op financiële, juridische en procesmatige thema’s rondom gebiedsontwikkeling. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling beschikt over veel kennis en data met betrekking tot grondexploitaties, grondprijsbeleid en gebiedsontwikkeling. Vier maal per jaar presenteert zij deze kennis in het Kwartaalbericht Grondexploitaties en in december in de vooruitblikkende Outlook Grondexploitaties. Hier wordt inzicht gegeven in de ontwikkeling van de kosten- en opbrengstenkengetallen en andere parameters van gebiedsontwikkeling. Voor meer informatie kijkt u op www.metafoorro.nl.