De huizenmarkt heeft de afgelopen jaren flinke veranderingen doorgemaakt. De krapte op de woningmarkt is historisch hoog, de woningnood stijgt en de prijzen stijgen mee. Dit landelijke maatschappelijke probleem vraagt om nieuwe oplossingen en slimmere en snellere bouwmethoden. Samenwerking in de keten is dé oplossing.
Unieke samenwerking
Modulair bouwen en een samenwerking tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen vormen het antwoord op de genoemde actuele uitdagingen. Dertien woningcorporaties in het zuidoosten van Noord-Brabant en negen gemeenten uit het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) bundelden in 2020 de krachten en maakten gezamenlijk een plan voor een gestandaardiseerde sociale huurwoning. Het doel: lagere bouwkosten en een versneld bouwproces om meer betaalbare en duurzame sociale woningen beschikbaar stellen voor huurders. Op deze manier vermindert de krapte op de woningmarkt.
In Nederland is er nog niet eerder een samenwerking geweest tussen corporaties en gemeenten om een bouwproject van dit formaat gezamenlijk op te starten. De komende jaren worden honderden huurwoningen gebouwd in de regio Eindhoven. Door de corporaties is een aanbesteding uitgeschreven. Daarvoor zijn twee partijen geselecteerd. Heijmans voor de grondgebonden woningen en BAM Wonen voor de appartementen. Normaal gesproken besteed je elk project aan. Nu besteed je een concept aan dat wordt getoetst op prijs en kwaliteit, waardoor je niet elke keer opnieuw hoeft te beginnen. Dit is hét grote verschil met traditioneel bouwen. Bovendien worden er vaste prijsafspraken gemaakt met de leveranciers, omdat het gaat om honderden woningen. Doordat leveranciers het materiaal groot inkopen, is er sprake van een prijsvoordeel dat een gunstige invloed heeft op de prijs van het eindproduct.
Betaalbaarheid en snelheid
De unieke samenwerking heeft positieve gevolgen voor zowel de betaalbaarheid als de snelheid van het bouwen van de nieuwe woningen. Zo hebben de betrokken partijen in dit project de shift gemaakt van traditioneel bouwen naar modulair bouwen. Door alle processen en informatiestromen rond een project goed te beheersen, behalen we veel voordeel. Met parametrisch modelleren hebben we grip op het hele bouwproces om zo de productiviteit te verhogen en faalkosten te verminderen. Parametrisch ontwerpen houdt in dat we samen met onze co-makers aan de hand van een uitgebreid assortiment een aantal vaste meetpunten in onze referentieontwerpen zetten, zodat niet elk onderdeel apart langs de tekentafel moet. 80% is standaard, 20% is maatwerk. Hierdoor kunnen we een unieke woning in een aantal muisklikken ontwikkelen, in plaats van in een jaar. Je kunt alle losse onderdelen van een huis zien als legostenen. Elke legosteen zit in het programma en kan aan elkaar worden gekoppeld. Deze methodiek maakt de voorbereiding sneller en dus goedkoper, omdat partijen niet elke keer opnieuw hoeven te beginnen. Ook een belangrijke factor voor de betaalbaarheid van dit bouwproject zijn de repetitieve werkzaamheden. Het is van groot belang dat we alle projecten achter elkaar bouwen. Een treintje van projecten; de zogenoemde bouwstroom. De collega’s die bij ons de betonwanden en betonvloeren maken, gaan daarna verder op de volgende locatie. Repetitie in werkzaamheden draagt bij aan de snelheid en kwaliteit, minder faalkosten en dus betaalbaarder.
Omgevingsmanagement
Tot slot is het belangrijk om tijdens een bouwproces rekening te houden met de omgeving. Daar komt een stedenbouwkundige om de hoek kijken. Past het plan binnen de omgeving? Moeten we de omgeving informeren over de plannen? Dit zijn relevante vragen voor de haalbaarheid van een project. Dit doen de betrokken partijen zorgvuldig. Informeren in de buurt wat wel en niet wenselijk is en omwonenden op de hoogte houden van de ontwikkelingen, voorkomt weerstand tegen de plannen. Dit is de weg van de minste weerstand en voorkomt eventuele vertragingen. Vertragingen kosten geld en dat moet zo veel mogelijk worden voorkomen.
Voor ons is het een groot voordeel dat gemeenten en corporaties samen tot één opdracht komen, waar ze met zijn allen achter staan. Initiatiefnemers die elders in het land ook een gezamenlijke bouwstroom overwegen, nodigen we dan ook uit om te komen kijken hoe dat proces in Noord-Brabant gaat.
We zijn trots dat wij deel uitmaken van deze unieke samenwerking en daarmee mede kunnen voorzien in goede en betaalbare woonruimte voor toekomstige bewoners. Dit initiatief, waarin de vraag wordt gebundeld, stelt ons in staat om continuïteit te houden in de bouwstroom voor conceptwoningen voor gestapelde bouw. Dat geeft ons de ruimte om goede vervolgstappen te zetten op het gebied van efficiency, industrialisatie en duurzaamheid. Daar profiteren de corporatie én de huurder van.
Over Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE)
Het Stedelijk Gebied Eindhoven bestaat uit de gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. De meewerkende woningcorporaties zijn: Woonbedrijf, Woonpartners, Wocom, Trudo, Volksbelang, Compaen, Bergopwaarts, Woningbelang, Zaligheden, Goed Wonen, Thuis, Helpt Elkander en Wooninc.
Dit artikel is geschreven door Dinant te Brinke, directievoorzitter BAM Wonen.